ひまわりコラム

所有者が分からない土地を管理したいときは

Q 私の自宅の隣地は、長い間利用も管理もされずに放置されています。
そのため地盤が緩んで、自宅の敷地に土砂が崩れてきそうな状態です。
所有者を調べて連絡を取ろうとしたのですが、所在が不明で連絡がとれません。
隣地をきちんと管理してもらうためにはどうすればいいでしょうか?
また、私がこの土地を購入して管理してもいいのですが、そのようなこともできますか?

令和5年4月1日に施行された「所有者不明土地管理制度」が活用できるケースと思われます。これは、裁判所に、所有者不明土地管理命令の申し立てを行い、所有者不明土地管理人に管理をしてもらうという方法です。
裁判所の許可を得て、管理人から土地を買い受けるということも可能です。

解説

制度創設の背景

日本の不動産の内、実に22%が、相続登記が未了であったり、住所変更の登記がなされていないため、所有者が不明の不動産であるといわれています。こうした不動産は、管理が適正に行われていないことが多く、荒廃、老朽化が進み周囲に危害を及ぼしている、あるいは、その危険があり社会問題化しています。
所有者不明の不動産に関して、この制度が出来るまでは、①所有者が不在として不在者管理人、②所有者が死亡し相続人が不明の場合は相続財産清算人、③法人が解散して清算人となる人がいないときは清算人、の各選任を裁判所に申し立て、その選任を経て、適切な財産管理をしてもらうという方法がとられていました。
しかし、これらの制度はいずれも、管理が不適切となっている不動産だけでなく、不明となっている人や法人の財産全般を管理する「人単位」の建付けとなっているので、財産管理が非効率になりがちで、利用者にとっても負担が重く、また、そもそも所有者が全く特定できないときはこれらの制度が利用できないというデメリットがありました。
そのため、所有者が特定できず、所有者が誰だかわからないケースでも対応可能なように、問題となっている特定の土地・建物のみに特化し管理を行う「所有者不明土地(建物)管理制度」が創設されました。

3つの要件

所有者不明土地管理制度は、次の3つの要件を満たした場合に、裁判所が命令を発するという形で管理人が選任される制度です。

①所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない場合であること
②管理命令を発する必要があると認めるときであること
③利害関係人の請求があること

①の「所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない場合」とは、自然人所有の土地であれば、登記簿、住民票、戸籍の調査によっても知ることができないときを意味します。法人所有の土地であれば、法人登記の調査のほか、代表者の住民票の調査を行っても、行方が知れないときを意味します。

②「必要があると認めるとき」とは、所有者不明土地を誰も管理していない場合等を意味します。

③「利害関係人の請求」とは、例として、その土地が適切に管理されないために不利益を被るおそれがある隣地所有者や、一部の共有者が不明な場合の他の共有者、その土地を取得してより適切な管理をしようとする公共事業の実施者があたると考えられています。申立先は、不動産所在地を管轄する地方裁判所で、予納金の納付が必要です。一か月以上の公告期間経過後、弁護士等の管理人が選任されます。

管理人の権限

管理人は、対象不動産に対する保存・利用・改良行為のほか、裁判所の許可を得て、対象財産の売却、取壊し等の処分が出来ます。不動産の売却などで、管理の必要性がなくなったときは、管理人は売買代金などの金銭を供託し、裁判所は、その旨の公告をして、管理命令を取消し、管理命令の登記を抹消して終了となります。

所有者が分かっている場合

この制度は、土地や建物の所有者が不明の場合に利用できる制度ですが、土地や建物の所有者がいるものの、所有者が適切な管理をしていないために、近隣の人たちが迷惑を被っている場合に利用できる制度も同時に創設されています(管理不全土地建物管理制度)。
詳細については今後掲載予定です。

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